Приведенная стоимость для чайников
Расчет настоящей или приведенной стоимости может потребоваться в различных случаях. В том числе, с 2022 года его должны соблюдать все бухгалтеры, имеющие договоры аренды, признанные недействующими, и договоры аренды. Постараемся простыми словами сказать, что такое текущее значение и как и зачем его рассчитывать.
Дисконтирование простыми словами
Рассмотрим пример
Банк сделал Васе персональное предложение о кредите на 200 тысяч рублей по ставке 10% годовых сроком на один год. Также вы можете полностью погасить проценты сразу после окончания этого года.
Об этом Вася рассказал своему другу Пете. И я заметил, что все 200 тысяч рублей это не нужно, а какую-то сумму использовал бы. Петя предложил Васе взять всю ссуду и одолжить ему часть суммы, а он через год вернет ее с теми же процентами.
Вася оценил свои возможности и понял, что за год он сможет собрать около 120 тысяч рублей на погашение кредита. Это означает, что Петя должен вернуть вторую часть — еще 100 тысяч — в этот момент.
Сколько нужно сегодня дать Пете в долг под 10% годовых, чтобы через год он вернул 100 тысяч?
Приходится полагаться на формулу банковского процента (сложный.
Например, общая сумма возврата по кредиту Васи:
S = 200 * (1 + 0,10) 1 = 220
Оценка 1 в формуле означает, что у ссуды только один период погашения — через год. Если бы срок был 2 года, то в формуле должно было быть 2 степени. И так далее.
Чтобы узнать, какая сумма, выданная под 10% годовых, превратится в 220 через год, нужно взять за X 200 тысяч рублей и решить полученное уравнение.
Х = 220 / (1 + 0,10) 1 = 200
И теперь Вася по той же методике посчитает, сколько получится 100 тысяч рублей.
100 / (1 + 0,10) 1 = 90,91 тыс. Руб.
Вася сделал скидку и получил к погашению текущую стоимость ссуды Пети.
И запомним формулу скидки:
К
PS = ————-
(1+ г) т
PS — приведенная стоимость (дисконтированная
K — сумма дисконтирования
r — процентная ставка
t — срок кредита
Зачем вообще это нужно
Продолжим пример
Федя узнал, что у Васи есть свободные средства. Я подошел к Васе и сказал:
— Вкладывай в мой бизнес бесплатно 100 тысяч и через 2 года заплачу тебе 120 тысяч. Вы погашаете проценты, которые вы платите банку по всей ссуде.
«Я подумаю», — сказал Вася и снова начал считать.
Потенциальный доход от инвестирования в бизнес Феди составит:
S = 100 * (1+ г) 2 = 120
Решив уравнение, Вася обнаружил, что при таких условиях он даст Феде деньги под 9,5% годовых. Хотя сам их получит под 10%. И он сможет ими пользоваться только через 2 года.
Но если Петя согласится взять еще 100 тысяч и вернуть через 2 года по ставке 10% годовых, то Вася получит:
S = 100 * (1+ 0,1) 2 = 121 (больше, чем у Федя).
В повседневных ситуациях, как в примере Васи, можно обойтись простыми формулами и небольшими вычислениями. Но что делать, если вам нужно рассчитать большой, долгосрочный проект? Куда идут большие денежные потоки и будут ли они двигаться через 1-2 года?
Есть два способа привести все потоки инвестиционного проекта к общему знаменателю, чтобы можно было сравнивать разные проекты:
- Рассчитайте будущую отдачу от вложенной суммы и сравните результат для разных проектов. Это будет процесс, обратный дисконтированию, и называется капитализацией. (Примерно то, что сделал Вася, оценивая предложение Феди).
- Возьмите за основу прогнозные данные о выручке, полученной после инвестирования и скидки на текущий момент. Если, например, два проекта обещают доход в 1 миллион рублей за 3 года, но в результате вложений получается, что в первый нужно вложить 900 тысяч, а во второй 850, то второй проект можно считать больше предпочтительнее.
Зачем берется банковская ставка
Возьмем другой пример
Костя выиграл в лотерею. После уплаты налогов у него остался 1 миллион рублей. Костя решил открыть свой бизнес: небольшое кафе. Я снял комнату, купил технику, нанял персонал, обо всем позаботился сам, практически поселился в баре… Через год получил свою первую чистую прибыль — 50 тысяч рублей.
При этом на момент открытия кафе можно было положить деньги в банк под залог 6% годовых. А по итогам года вы получите доход в 60 тысяч рублей, в ваше распоряжение снова один миллион, и все это не особо утомительно и с минимальными рисками.
Этим примером мы приближаемся к тому, для кого идеально составляется финансовая отчетность по МСФО. Причем для потенциальных инвесторов, которые, посмотрев на нее, должны принять решение: вкладывать деньги в эту компанию или проще сдать в банк на депозит?
То есть инвестор, анализируя состояние дел компании по отчетности, подготовленной по принципам МСФО, оценивает выбор между двумя инвестиционными проектами: с компанией и с банком.
А поскольку в бухгалтерском учете мы отражаем то, что есть на данный момент, то для информативного отражения, например расчетов по аренде и лизингу, мы используем второй метод, позволяющий сравнивать разные проекты: скидка. И из тех же соображений мы часто подставляем в формулу учетную ставку — величину банковских процентов.
Как определить ставку дисконтирования
Обратите внимание, что в случае долгосрочной аренды или аренды стороны сделки будут иметь несколько иной подход к оценке.
Арендатор (или арендатор) должен продемонстрировать, что ему выгоднее сдавать объект в аренду или сдавать в аренду, чем брать в долг и покупать тот же объект. (Ну или больше не выгодно, а значит отражение по приведенной стоимости даст убыток). Следовательно, арендатор принимает в качестве ставки замещения в формуле дисконтирования ставку, по которой он мог бы взять ссуду на покупку аналогичного объекта.
Если у арендатора уже есть такие кредиты, можно рассчитывать на ставку по ним. В противном случае необходимо установить, по какой ставке арендатор на дату получения объекта мог взять ссуду с аналогичным сроком действия и примерно такую же гарантию на покупку.
Важно! В МСФО процесс выбора ставки дисконтирования гораздо более условен и имеет несколько вариантов расчета. Кроме того, выбранный вариант еще предстоит обосновать рецензентам. ФСБУ России, дублируя потребность в актуализации, пока не так уж сложна и можно соблюдать общие требования стандарта и логику.
По аренде и арендодателю ситуация больше похожа на Кости, получившего миллион. Костя подписал договор аренды, купил оборудование и мебель. Как отыграть свой миллион, чтобы подумать, куда лучше его вложить дальше?
Продолжим пример
Костя нашел арендатора, готового снять свое кафе. Помещение, соответственно, будет сдано в субаренду, а оборудование и мебель — в аренду сам Костя. Договор заключен на 4 года, для упрощения расчетов допустим, арендатор рассчитан сразу на год в 250 000 руб. То есть через 4 года Костя вернет свой миллион.
При этом у Кости уже есть вложения в объект аренды:
- 480 000 — арендная плата (опять же, чтобы не перегружать пример, будем считать, что Костя заплатил полную сумму за 5 лет вперед);
- 280 000 — стоимость приобретения оборудования и мебели;
- 40 000 — стоимость установки и обслуживания оборудования.
Итого можно определить стоимость вложения Кости — 800 тысяч рублей.
То есть по все тем же формулам выполняется равенство:
800 * (1+ r) 4 = 1 000 000
это ставка r, при которой валовая стоимость инвестиции в аренду (будущий 1 миллион) равна справедливой стоимости инвестиции арендодателя (800 тысяч) и будет ставкой дисконтирования, необходимой арендодателю. Это зависит от условий конкретного контракта и позволяет сравнивать его с другими аналогичными контрактами.
Для полноты картины следует отметить, что оборудование и мебель, которые вернутся Косте по окончании срока аренды, могут еще иметь определенную ценность. Например, их можно продавать как бывшие в употреблении, но при этом их можно использовать. Следовательно, на практике эта стоимость, называемая необеспеченной остаточной стоимостью, должна быть оценена и добавлена к равенству, добавив к доходу от аренды.
Например, Костя согласился по окончании аренды оптом продать имущество (мебель и оборудование), находившееся в нем на тот момент, за 50 000 рублей.
Тогда равенство для расчета ставки дисконтирования примет вид
800 * (1+ r) 4 = 1 050 000 (1 000 000 + 50 000)
Также обратите внимание, что на практике не так просто решить такое уравнение, как уравнение, за большой промежуток времени, а затем рассчитать дисконтированные арендные платежи. Не все умеют обращаться с каждым калькулятором. Поэтому о том, как можно упростить расчеты, поговорим дальше.
Как считать показатели для приведенной стоимости в Excel
Excel — традиционная палочка-выручалочка для бухгалтеров в случаях, когда необходимо сделать скидки. Он содержит функции как для расчета, например, ставки дисконтирования для арендодателя, так и для расчета представленных сумм.
Функция ЧИСТВНДОХ
С помощью этого инструмента вы можете просто рассчитать внутреннюю норму прибыли для арендодателя (арендодателя).
Чтобы использовать этот инструмент, необходимо вставить данные, относящиеся к датам и платежам по контракту, в таблицу Excel. И в первой строке отразите сумму вложения знаком «-».
Возьмем данные из примера по аренде Костиного кофе. Предположим, он передал стойку арендатору 01.01.2022, а арендатор платит через год. Для простоты необеспеченная остаточная стоимость учитываться не будет.
Затем поместите курсор в свободную ячейку и щелкните значок формулы. Формулу СУНДУКА можно найти в разделе Финансы. В английском Excel это также называется XIRR.
Вводим данные для расчета, выделяя необходимые участки. Давайте сначала поместим значения суммы, а затем — даты
Затем нажимаем ОК и получаем ставку дисконтирования, с помощью которой арендодатель должен произвести расчеты для отражения договоров по ФСБУ 25/2018 в отчетности.
Важно!
Все платежи по условиям договора необходимо переписать по датам. Например, если у вас есть пятилетний контракт с ежемесячными платежами, вам нужно будет заполнить 60 строк для каждого платежа.
Но такие параметры, как частота, урожайность — на точность расчетов не влияют. По формуле можно рассчитать внутреннюю норму доходности как в том случае, если выплаты производятся произвольно, так и в случае, если их суммы не равны.
Функция ЧИСТНЗ
Используя эту формулу, зная ставку дисконтирования, вы можете быстро рассчитать собственный капитал арендных инвестиций на отчетную дату. Английское сокращение для функции XNPV. Эта формула также больше подходит для домовладельца (домовладельца).
Для расчетов вы можете создать еще один столбец в банке, который был получен из платежей и их дат.
На момент передачи предполагается, что стоимость инвестиции равна справедливой стоимости инвестиции в арендованный или арендованный актив. Скажем для секрета, что если предмет лизинга был учтен с соблюдением правил приемки в финансовой отчетности, оценки и проверки на уменьшение стоимости, то его стоимость на момент передачи может считаться совпадающей.
Затем мы начинаем рассчитывать чистую инвестиционную стоимость за каждый последний день года.
Важно! Если дата платежа, предусмотренная в контракте, совпадает с датой определения приведенной стоимости чистых инвестиций, то сумма платежа должна быть вычтена из стоимости, полученной с помощью формулы RETE.
Мы выбираем значения, начиная с даты, на которую рассчитываем, и далее до конца контракта. Соответственно выбираем даты.
Вычтите сумму возмещения по договору из стоимости, полученной по формуле, чтобы получить справедливую стоимость на конец дня 31 декабря.
Когда наступает следующее свидание, мы делаем то же самое. Рекомендуется сохранять расчеты для каждого контракта.
Дальнейшие вычисления для арендодателя
По полученным значениям арендодатель может определить размер процентного дохода для отражения в бухгалтерском учете по правилам ФСБУ 25/2018.
И итоговую таблицу дизайна целиком, на всякий случай.
Приведенная стоимость у арендатора
Описанная ниже функциональность лучше всего подходит для арендаторов. Например, для расчета текущей стоимости платежей по контракту.
В принципе, определив ставку дисконтирования в Excel, можно производить расчеты и просто по формулам. Помните, что значок градуса в формуле Excel задан как комбинация «^ число», например, чтобы возвести в 3-ю степень, вы должны ввести в формулу «^ 3».
Например, мы показываем, какой будет приведенная стоимость платежей по договору аренды кафе «Костя». Предположим, что для покупки всего, что он арендует у Кости, ему придется взять кредит в банке под 11,5% годовых.
Помните, что в этом случае действует скидка на каждый платеж. И t принимает значение количества периодов, оставшихся до выплаты.
Если t выражается не в годах, а в меньших периодах: кварталах или месяцах, то для замены его в формуле дисконтирования необходимо рассчитывать ставку, соответствующую периоду, исходя из годового.
r = ((1 + годовая ставка / 100) 1 / количество периодов в году X 100%
Например, при ежеквартальных выплатах оценка будет 1/4
r = ((1 + годовая ставка / 100) 1/4 X 100%
вы также можете использовать функцию PS (текущая стоимость, на английском языке PV). Помните, что он работает правильно только для фиксированной процентной ставки и фиксированного периодического платежа.
Попробуем рассчитать текущую стоимость платежей по договору с помощью функции PS
Тариф — укажите значение тарифа на период оплаты. Например, за квартал после расчета по предложенной выше формуле.
Nper — количество периодов, за которые будут производиться выплаты до окончания контракта. Считаем для всех выплат, поэтому ставим 4.
Пт — фиксированная сумма платежа за период. Если считать доход (например от вложений), ставим значение со знаком плюс. Если считать выплаты, мы делаем ставку с минусом.
Fs — это будущее значение. Желаемый баланс после завершения платежей. В этом случае в этом нет необходимости. Если ячейка не заполнена, программа автоматически считает 0.
Тип — характеристики платежа: в начале периода — 1, в конце периода — 0. Если не заполнено, автоматически считается 0 (конец периода). У нас только конец периода, поэтому мы его не заполняем.
Когда все будет введено, нажмите ОК.
Как видите, общая сумма дисконтированных платежей, рассчитанная по периодам, и сумма, полученная с помощью функции PS, совпадают.
NPV — еще одна похожая функция. Это удобно, так как вы можете выбрать любое значение суммы платежа из уже введенных в таблицу.
Полученный результат будет совпадать с полученным для ПП и суммы дисконтированных сумм каждого платежа.
Таблицы дисконтирования
Как вы уже заметили, сумма со скидкой всегда меньше заявленной. И чем больше периодов скидок, тем ниже конечный результат.
То есть можно сказать, что сумма, которую мы дисконтируем, уменьшается пропорционально количеству периодов и зависит от значения ставки.
Это давно заметили финансисты и модели, рассчитанные для разных значений периодов и ставок. Соответственно, мы можем использовать таблицы скидок, которые доступны бесплатно.
В этих таблицах периоды обычно идут вертикально, а ставки — горизонтально. Единственным недостатком является то, что ставки обычно выражаются только целыми числами.
В остальном работать с таблицами очень просто. Достаточно выделить строку с нужным количеством периодов и столбец с нужным процентом, и на их пересечении будет ячейка с коэффициентом, на который нужно умножить сумму, чтобы получить ее уменьшенное значение.
Вспомним Васю, который пытался прикинуть, сколько денег отдать Пете на 1 год под 10%, чтобы Петя вернул 100 тысяч рублей.
Вася не смог произвести вычисления, а взял коэффициент из таблицы и умножил его на 100000.
Бухгалтерские программы
На данный момент (осень 2021 года) вы можете найти отдельно написанные программы, предназначенные для выполнения описанных выше расчетов. Они были сделаны после появления ФСБУ 25/2018 для тех, кто хотел перейти на стандарт раньше, чем ожидалось. Как вы понимаете, эта программа не пользовалась особой популярностью. Тоже тот, что связан с 1С.
По 1С исправно функционирующая функция расчетов с дисконтированной стоимостью в 1С МСФО (все настроено для МСФО и даже после внедрения ФСБУ логика расчетов все равно может отличаться) и в 1С Управление предприятием 2 (Бюджет арендная плата).
Следует ожидать, что разработчики 1С отреагируют на необходимость ведения бухгалтерского учета в соответствии с ФСБУ 25/2018 и к 01.01.2022 г необходимый функционал появится в бухгалтерии. Как только он появится, мы сразу подготовим подробную инструкцию со скриншотами по работе с ним.
