Разработка технико-экономического обоснования проекта строительства

Главная »Услуги» Разработка ТЭО строительного объекта

Реализация крупных проектов требует серьезного анализа и предварительных расчетов. Чтобы построить производственный объект, вы должны сначала минимизировать возможность создания нерентабельного производства. Административные, жилые (в том числе многоэтажные) и другие здания также нуждаются в уточнении всех технико-экономических показателей, чтобы организация, которая впоследствии будет обслуживать и управлять таким объектом, смогла за него заплатить и не столкнулась с завышенными затратами на содержание.

Для решения подобных задач заранее проводится комплекс предпроектных работ с подготовкой соответствующей документации. Без определенного опыта в этом вопросе можно столкнуться с рядом проблем, поскольку существует несколько видов предпроектной документации, которая связана с расчетом технико-экономических показателей:

• Инвестиционный меморандум — это документ (проект), который содержит структурированную информацию о будущем проекте. Он предназначен для внешнего использования и ориентирован на кредиторов и потенциальных инвесторов. Его основные задачи — продемонстрировать привлекательность проекта с точки зрения быстрой окупаемости и возможности привлечения прибыли.
• Бизнес-план — это, по сути, более подробная версия инвестиционного меморандума. Для его составления проводится более детальная проработка экономических параметров, а также инструкция по реализации всего проекта.
• Технико-экономическое обоснование (ТЭО) — это документ для внутреннего пользования, который по своей структуре во многом аналогичен бизнес-плану, но может содержать другие разделы (содержащие расчеты технико-экономических показателей). Разделы с анализом и исследованием рынка, содержащиеся в бизнес-плане, могут отсутствовать в технико-экономическом обосновании, но не всегда. Основная задача данного проекта — определить возможность и обосновать целесообразность реализации проекта строительства нового объекта.

По своей структуре все эти документы имеют определенное сходство: они содержат пояснительную записку, общий план конструкции и другие чертежи, а также предварительные расчеты (расчеты, сметы) и отдельные разделы проекта (архитектура и строительство, сеть инженерные, технологические решения и др.). Но они имеют разное предназначение, и поскольку действующий технический регламент не устанавливает жестких требований к оформлению и содержанию таких документов, их разработка представляет собой задачу большей сложности, поскольку для ее реализации может потребоваться привлечение отдельных специалистов и подрядчиков.

Технико-экономическое обоснование проекта строительства, общие сведения

Технико-экономическое обоснование разрабатывается на предпроектной стадии, чтобы оценить следующие затраты на обследование, проектирование и строительство завода. В процессе его подготовки специалисты проводят следующие исследования:

Анализ технологических решений

Он предполагает детальное изучение технологии возведения сооружения, а также технологий производства (в случае строительства промышленного предприятия) и технологий дальнейшего обслуживания и эксплуатации сооружения.

Объемно-планировочные решения

На этом этапе изучается строительная площадка, ожидаемый объем строительных и землеройных работ, возможность разработки местных карьеров по добыче строительных материалов.

Конструктивные решения

Выбор тех или иных технологий и материалов для возведения конструкции (монолитный железобетон, сборные металлические или железобетонные конструкции, кирпичные, блочные или панельные конструкции) влияет не только на стоимость, но и на долговечность, сроки строительства, на сложность и возможность выполнения отдельных видов ремонта, модернизации и реконструкции конструкции.

Природоохранные решения

Этот этап необходим для оценки безопасности проекта (экологической, производственной, санитарно-эпидемиологической) и социальных последствий.

На основании полученных данных проводится расчет экономических показателей, изучение которых позволит сделать выводы о рентабельности строительства объекта в выбранном месте и его восстановлении. 

Кто может заниматься разработкой ТЭО, состав проекта

Технико-экономическое обоснование строительного проекта — это предпроектный документ, но при его подготовке действуют те же правила, что и при проектировании. Поэтому подрядчик обязательно должен иметь соответствующие разрешительные документы (членство в СРО). Поскольку проект включает в себя множество расчетов экономических параметров, необходимо привлечь квалифицированных экономистов, оценщиков, кадастровых специалистов, экологов и других высококвалифицированных рабочих для разработки технико-экономического обоснования.

Особое внимание следует уделить выбору подрядчика для составления технико-экономического обоснования, так как от правильной разработки этого документа зависит будущее всего проекта. При разработке технико-экономического обоснования некоторые клиенты сосредотачиваются только на получении кредита или привлечении инвестора или используют это как обоснование для освоения выделенных средств. Но это неправильный подход, так как технико-экономическое обоснование — единственный документ, который может установить технико-экономическую целесообразность строительства, а также дальнейшую амортизацию всего сооружения.

Ошибки, недочеты, попытки регулирования некоторых экономических показателей могут привести к тому, что конечная стоимость строительства вырастет (до нескольких раз), в результате потребуется привлечь дополнительные средства для завершения строительства и сдачи сооружения в эксплуатацию. Это, в свою очередь, повлияет на срок окупаемости и возможность проведения рентабельной сделки. Наша компания имеет многолетний опыт разработки проектной и предпроектной документации, получения разрешительной документации, исходных проектных данных, различных согласований и согласований готовой документации. Также мы занимаемся непосредственным производством работ — геодезические изыскания, геологические изыскания, изыскания различного рода (конструктивные элементы зданий, участки с полезными ископаемыми и др.). Мы сможем разработать и согласовать технико-экономическое обоснование для всех случаев в короткие сроки. В дальнейшем наша компания по согласованию с заказчиком сможет завершить этот проект на стадии обработки.

Состав документа

Перечень разделов технико-экономического обоснования строительного проекта во многом зависит от строящегося сооружения и конечной цели. Например, при строительстве жилого дома главными задачами являются рентабельность и срок окупаемости. При строительстве производственного предприятия можно поставить задачу получить прибыль от продажи готовой продукции или стратегически обеспечить другое предприятие или регион необходимой продукцией. В зависимости от выполняемой деятельности состав проекта может быть разным, но в большинстве случаев его основные разделы являются общими для всех:

1. 1. Пояснительная записка. В этом разделе представлена ​​общая информация о площадке, заказчике, подрядчиках и характеристиках строящегося завода. Также в нем содержится информация о климатических и геоморфологических характеристиках региона, другая информация, полученная в результате обследования.
2. 2. Сведения об участке. В этом разделе представлена ​​информация о фактическом владельце земли, ее стоимости, наложенных ограничениях и затратах, связанных с перемещением земли для целей строительства.
3. 3. Генеральный план участка. Это чертеж, на котором обозначен объект строительства, инженерные сети и коммуникации, подъездные пути и другая информация. Этот раздел представлен несколькими рисунками: осевая линия, план благоустройства, объемы суши и другие.
4. 4. Технологические решения. В нем содержится информация о конструкции будущего объекта, материалах для его строительства, технологическом оборудовании (при наличии).
5. 5. Архитектурно-строительные решения. Это проекты фасадов здания и всех технологических элементов (санитарно-гигиенических, противопожарных, социальных, архитектурно-художественных и других), обеспечивающих безопасное и комфортное пребывание людей на территории сооружения.
6. 6. Инженерные системы, сети и оборудование. Помимо инженерных и коммуникационных сетей, в данном разделе находятся такие элементы, как подъемные механизмы (лифты, мостовые краны, балки), системы отопления, водоснабжения и канализации, отопительное оборудование и другие.
7. 7. Проект производства строительных работ. Или другой раздел, в котором будет описана технология подготовки площадки и процесс строительства объекта. Также приводится перечень машин и механизмов, технология производства определенных видов работ (или ссылки на нормативно-технические документы, например, технологические схемы), потребность в рабочих, обеспечивающих им безопасные условия труда.
8. 8. Организация процесса строительства с разбивкой по отдельным видам работ и процессов. Обычно в этом разделе содержится подробный график строительства.
9. 9. Экология, охрана окружающей среды, гражданская оборона и предупреждение чрезвычайных ситуаций. При разработке технико-экономического обоснования эту информацию можно объединить в один раздел; когда вы разрабатываете проект на этапе работы, они разделяются на отдельные разделы.
10. 10. Сметы. Этот раздел состоит из отдельных смет и расчетов, которые объединены в единую смету, отражающую стоимость всех строительных работ и материалов, работу машин и механизмов.
11. 11. Экономические и маркетинговые расчеты. Это планы продажи продукции, соглашения с кредиторами, подрядчиками и так далее.
12. 12. Ожидаемые результаты. В этом разделе представлена ​​информация обо всех типах убытков и прибылей, структуре доходов и расходов, уровне возмещения объекта, дисконтировании денежных потоков по рискам и срокам реализации проекта.

В дополнение к дополнительным узкоспециализированным разделам, касающимся характеристик строящейся установки, технико-экономическое обоснование может содержать общее резюме проекта, которое включает цель реализации, потребность в инвестициях, программу реализации и другие показатели. Даже при возведении типовых конструкций технико-экономическое обоснование будет уникальным, так как характеристики региона строительства, транспортная доступность, удаленность производителей строительных конструкций и поставщиков материалов обязательно внесут свои коррективы в формирование экономических параметров базовой структуры.